定期借地権とは

定期借地権は、平成4年8月1日から施行されている「借地借家法」で新たに制度化されたものです。

契約期間の満了とともに借地契約が終了する定期借地権を活用すれば、

• 安定収入が得られる。
• 固定資産税・都市計画税が“軽減”される。
• 期間満了時に土地が無償で更地の状態で変換される。

となり、土地所有者は長期安定の土地活用が可能となります。

借地人にとってもメリットは大きく、土地で所有することを比較すれば、
住宅の所得費用が安くなり、生活水準向上にお金を使えるようになります。

定期借地権の基本的な考え方

定期借地権とは

• 「契約の更新なし」
• 「建物再築後の期間延長なし」
• 「建物の買取り請求なし」

の3点がポイントです。

●平成4年8月1日施行の「借地借家法」で制度化されました。

1.従来の借地制度の問題点

従来の借地では、土地所有者がいったん借地人に土地を貸すと当初の契約期間が満了しても無償で土地の返還を求めることはほぼ不可能でした。
どうしても明渡しを求めたい場合には、土地の価格の半分以上の立退料を支払わざるをえず、従って土地を貸す ことは土地を半永久的にあげるようなものだという認識になり土地の貸し渋りが問題となっていました。

2.定期借地契約の仕組み

そこで定期借地権契約では、一定期間の経過により当然にその消滅が予定されている借地権契 約です。ですから、期間が満了すれば何の負担もなく土地は更地で返還されます。

3.定期借地権の種類

「新借地借家法」では、定期借地権を次のように定めています。

	一般定期借地権	建物譲渡特約付き借地権	事業用借地権
			更地返還強制型	任意契約型
存続期間	５０年以上	３０年以上	１０年以上３０年未満	３０年以上５０年未満
目　　的	制限なし	制限なし	事業用建物の所有	事業用建物の所有
契約方式	公正証書等の書面	制限なし	公正証書	公正証書
契約の更新	更新なし・期間延長なし(特約)	更新なし・期間延長なし(特約)	規定の適用なし	排除特約　可
特　　約	賃借人の建物買取請求権を 認めない(特約)	契約から３０年以上経過した 時に借地上の建物を地主に 譲渡する(特約)	なし	建物の築造による存続期間 の延長を排除可
返　　還	更地で返還が原則	契約から３０年以上経過した 時に借地上の建物を地主に 譲渡し、その時点で借地契約 終了。	更地で返還	更地で返還が原則

4.定期借地権のメリット

土地所有者

問題	解決
土地は売りたくないが、保有し続けたい。 収益を上げたいが、借金をして賃貸住宅を 建設するなどの事業活動はしたくないし、 事業リスクも負いたくない。 相続税 年々上昇する固定資産税	安定収入の確保（地代） 一時金の資金運用 固定資産税の評価を住宅用地として 下げることが可能 未利用地よりは相続税の評価が低くなる 物納・売却可能 財産分割しやすい 虫食い開発を防げる 期間満了後には更地に戻るので、 土地の値上がり益を享受できる 立退料不要（承諾書明記）

ユーザー（借地人）

問題	解決
良好立地は土地が高く、手が届かない。 キャピタルゲインが期待できないのなら 無理をして土地を買いたくない。 田舎に土地がある、あるいは親の土地を 相続するので、都会では無理にマイホームを 買う必要がない。 2世帯住宅を希望するが、マンションは狭く、 一般分譲住宅は高い。	一般の所有権付き分譲住宅より低額で広い 土地代分を節約して、ゆとりある生活を 楽しめる 建物の譲渡・転貸は地主が承諾すれば可能 戸建定借の場合、増改築は自由である （予めの内容通知は必要）

ハウスメーカー・ディベロッパー

事業方式	ハウスメーカー・ディベロッパー
仲介…地主が事業を行い、ユーザーの仲介をする。 転貸…地主から土地を一括借り上げし、ユーザーに転貸してから建設着工する。 代理…地主から定借事業受注を受ける。 中古市場の確保	ハウスメーカー 住宅建設事業としての大きな市場 不動産保有なしに建物の供給が可能 ディベロッパー 土地保有有効活用の可能性 低価格での住宅供給