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定借で土地活用

いったん他人に土地を貸してしまうと簡単には返ってこないというのが従来の借地権でした。
そのため、遊休地を活用したいとは思っても賃貸に出すことを躊躇される方が多かったのも事実です。
定期借地権はそのような心配なしに、土地を貸して地代を得ることができる制度です。
地主さんのメリットを整理してみましたので、土地の有効活用法としてぜひご検討ください。
なお、詳細につきましては、近畿定期借地借家権推進機構までお気軽にお問い合わせ・ご相談ください。
機構では定期借地・定期借家制度利用の推進のため、貸主、借主、事業者に必要な情報、研修や実務支援を提供しています。

定期借地権の基本的な考え方

定期借地権とは

  • 「契約の更新なし」
  • 「建物再築後の期間延長なし」
  • 「建物の買取り請求なし」

の3点がポイントです。

●平成4年8月1日施行の「借地借家法」で制度化されました。
1.従来の借地制度の問題点
従来の借地では、土地所有者がいったん借地人に土地を貸すと当初の契約期間が満了しても無償で土地の返還を求めることはほぼ不可能でした。
どうしても明渡しを求めたい場合には、土地の価格の半分以上の立退料を支払わざるをえず、従って土地を貸す ことは土地を半永久的にあげるようなものだという認識になり土地の貸し渋りが問題となっていました。
2.定期借地契約の仕組み
そこで定期借地権契約では、一定期間の経過により当然にその消滅が予定されている借地権契 約です。ですから、期間が満了すれば何の負担もなく土地は更地で返還されます。
3.定期借地権の種類
「新借地借家法」では、定期借地権を次のように定めています。
  一般定期借地権 建物譲渡特約付き借地権 事業用借地権
更地返還強制型 任意契約型
存続期間 ５０年以上 ３０年以上 １０年以上３０年未満 ３０年以上５０年未満
目　　的 制限なし 制限なし 事業用建物の所有 事業用建物の所有
契約方式 公正証書等の書面 制限なし 公正証書 公正証書
契約の更新 更新なし・期間延長なし(特約) 更新なし・期間延長なし(特約) 規定の適用なし 排除特約　可
特　　約 賃借人の建物買取請求権を
認めない(特約)		 契約から３０年以上経過した
時に借地上の建物を地主に
譲渡する(特約)		 なし 建物の築造による存続期間
の延長を排除可
返　　還 更地で返還が原則 契約から３０年以上経過した
時に借地上の建物を地主に
譲渡し、その時点で借地契約
終了。		 更地で返還 更地で返還が原則

１．期間満了後は、土地が戻ってきます。

借地期間が満了した時に借り主が建物を取り壊し、更地の状態で返還することが原則となっています。
＊契約の更新・延長はありません。
＊建物を買い取ることの出来る「建物譲渡特約付定期借地権」もございます。

２．継続的な地代収入が見込めます。

アパート経営等に比べ建物投資は不要、先行費用が格段に小さく管理もとても容易です。また、継続的な地代収入が期待できます。
＊権利金または保証金前払い地代などの一時金を受け取る旨の契約もできます。

３．税金の軽減措置があります。

住宅用地については、固定資産税等の税金が軽減されます。定期借地権を設定した住宅用地についても同様です。
＊固定資産税については以下のとおりです。

小規模住宅用宅地一戸につき200平方メートル以下の部分 課税標準額の1/6
その他住宅用宅地一戸につき200平方メートル超過部分 課税標準額の1/3

４．長期的視点に立って計画してください。

定期借地権については、その契約期間が長いことから、長期的視点に立ち、相続なども考慮にいれた計画をたてることが必要です。

＊相続税の評価額は、普通借地権の異る地域（C～G地域に限る）ごとに一般定期借地権の底地割合を定めて適用されます。定期借地権の残存期間に応じ逓増します。

実際に定借で土地活用されている方の声

60代女性
60代女性
一般定期借地権制度を活用

代々耕してきた田畑でしたが、息子は東京で就職し、向こうで家も構えたため耕し手がまったくいない状況となりました。先祖がずっと守り続けた土地ですので私の代で売却してしまうわけにもいかず、とはいえ、このままでは固定資産税も上がりとても維持していけないと困り果てていました。不動産屋さんに相談すると賃貸マンション経営を薦められましたが、とても今から大きな借金をするような負担は背負いたくないと感じるようになりました。そんな時お世話になっている税理士さんからご紹介を受けたのが定期借地権制度を利用した土地活用でした。借り入れなければならないような大きな出費もなく、建物の修繕や管理の負担もなし、契約期間が終わると確実に更地で返してもらえる約束で、更には維持していくための費用負担も大きく軽減される…。もちろん大きな収入が得られるわけではないのですが、大きく損することもない。どうしようかと心労を抱えて過ごしてきた日々が嘘のよう。綺麗な住宅街になってご近所さんにも喜ばれているし、なんだかとっても誇らしくて優しい気持ちで毎日を過ごせるようになりました。東京の息子も「これで心配せずに済むよ。良い活用方法があったもんだね。」と喜んでくれました。

よくあるご質問

質問定期借地権による土地所有者のメリットはなんですか？
答え土地所有者は、定期借地権により以下のようなメリットを受けることができます。
質問定期借地権と普通借地権とはどう違うのですか？またどのような種類がありますか？
答え定期借地権と普通借地権の違いは法定更新の有無です。 また、3種類の定期借地権があります。

定期借地権とは、一定期間の経過により当然にその消滅が予定されている借地権です。これまでの普通借地権にも30年など一応の期間がありましたが、借地人が更新を望めば、土地所有者に「正当事由」が認められない限り、この更新を拒むことはできませんでした。つまり、定期借地権は普通借地権と異なり、更新のない借地権なのです。３種類の定期借地権についてはコチラ。

質問土地所有者側から中途解約は可能ですか？
答え土地所有者側からの中途解約はできません。

原則として、土地所有者（貸主）から契約期間中の途中解約はできません。借主からは途中解約ができることを特約しておけば可能です。土地所有者（貸主）からの途中解約は特約しても正当事由がなければ途中解約はできません。

質問期間が満了すれば本当に土地は必ず戻ってくるのですか？
答え定期借地権については契約期間満了時には立ち退き料なしで更地状態にして土地を所有者に返還されることが
約束されています。

万一、契約期間満了を過ぎても借地人が立ち退かない場合は、不法占拠となりますので、裁判の結果、定期借地契約に不備がなければ明け渡し命令と、強制執行による明け渡しが行われることになります。

質問借地人が地代を払わなかったり破産した場合は？
答え借地人に明渡しを請求することができます。

一定期間の地代不払いや破産は、契約解除の理由となりますので、借地人に明渡しを請求することができます。なお、不払いの地代や建物解体撤去費用等は保証金から充当が可能です。