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定期借家権とは

「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の成立により、 平成12年3月1日から定期借家制度が施行されることとなりました。

契約期限の到来とともに借家契約が終了する定期借家制度を活用すれば、

  • 立退料が不要になる
  • 家賃増減請求権を排除した契約を結ぶことが可能となる

など、建物賃貸経営を長期安定的なものにする効果は大きなものがあります。
このことは、賃貸人のみならず賃借人にとっても、契約形態の多様性や供給される賃貸物件の
豊富なバリエーションなど、大きなメリットをもたらすものとして期待されています。

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定期借家権のポイント

定期借家権とは

  • 「契約で定めた期限がくると契約が必ず終了する借家契約」
  • 「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」によって創設された。
  • 平成12年3月1日から施行。

の3点がポイントです。

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1.従来の借家契約の問題点
従来の借家契約は期限が来た時点で賃貸人側から契約の解除を申入れても賃貸人側に「正当事由」がなければ、賃貸借契約は「法定更新」によって法律で更新されてしまいます。しかも更新された後の賃貸借契約は期間の定めのないものとなります。
「正当事由」は極めてまれにしか認められませんから、結果的にいつまでたっても立退きを求めることが困難なのが実情です。どうしても立退いてほしければ、今まで受け取った賃料から考えるととても引き合わない高い立退き料を支払わざるを得ず、したがって賃貸住宅は新婚世帯向けのあまり広くない回転率のよいものが中心になってきました。 このように「正当事由」と「法定更新」が従来の借家権の問題点でした。
2.定期借家契約の仕組み
そこで今回成立した定期借家権では賃貸借契約期間が満了すると、契約が更新 されず、賃貸借契約が完了することとされました。 もちろん「正当事由」はいりませんし、「法定更新」もありません。
期間が満了すると何の負担もなく建物を返してもらえることになりましたので安心です。
「正当事由」とは?
 賃貸人が自からその建物の使用を必要とする事情等をいいます。
3.創設の効果とねらい
  • (1) 立退き料が要らなくなるなど歌詞やすkなるため、共有が増え、家賃の下落が期待される。
  • (2) 賃貸借契約を借主、貸主が対等な立場で、締結可能。
  • (3) 賃貸借契約のバリエーションが増え、さまざまなニーズに合致が可能となる。
  • (4) 不動産の金融商品化が進む。
4.定期借家権の法律の概要
  • (1) 既存契約にさかのぼっての適用はない
  • (2) 契約期間が満了すれば契約終了
  • (3) 期間設定、使用目的は自由
  • (4) 一定の条件の下に借主に中途解約権あり
  • (5) 家賃増減請求権がないとすることも可能
  • (6) 建物譲渡特約付借地権 定期借家権が可能に
  • (7) 通知義務

よくあるご質問

質問定期借家権は賃貸人にどんなメリットがあるのですか?
答え賃貸人は、定期借家権により以下のようなメリットを受けることができます。

質問定期借家権で住宅を賃貸しているが契約期間終了日から6ヶ月前を過ぎて終了予告通知を書面通知していない。
賃借人が同意なら再契約してよいと考えている。今からでも予告通知をしたいが、「再契約が可能」なる文言
を書中に入れてよいものだろうか。
また賃借人が再契約拒否した場合次の賃借人募集はいつから開始できるのだろうか?
答え通知してから6ヶ月後に賃借人に対抗できるようになりますので、遅れていてもできるだけ早く
通知を出す必要があります(法38条4項)。

再契約の文言については「再契約が可能です。○月○日までに返事のない場合は再契約意思のないものとみなします。」とされてはいかがでしょうか。そうすれば○月○日の翌日より募集が可能となります。通知の送付は配達証明郵便か内容証明郵便がいいかと思われます。


質問定期借家権で賃貸している住宅の期間満了を前に再契約してもよいと思い、賃借人に打診した。
すると賃借人は再契約したいとの返答をしてきたが、家賃を大幅に減額要求してきた。再契約せず期間満了にて
一方的に終わらせることは可能か?
答え予告期間経過後の終了については、通知を出してから6ヶ月後に終了可能となっています。

減額の要求に応じられないのならば通知6ヶ月後に契約終了が可能です。


質問定期借家で家主側が終了予告通知期間を過ぎても期間満了前なら通知を出して6ヶ月後に終了可能だが、
うっかり忘れていて期間満了を過ぎて終了予告通知した場合などはどうなるのか?
答え契約期間満了後の終了予告通知については手遅れで、普通借地とみなされる可能性があります。

定期借家の場合、特に気を付けていただきたいポイントです。